La Copropiedad Inmobiliaria

Descripción

La Copropiedad Inmobiliaria
Cuarta edición Actualizada

El auge inmobiliario experimentado en Chile en los últimos años, impulsado por los agentes económicos privados dentro de una economía de libre mercado, dio origen a la normativa contenida en la Ley 19.537 de 16 de diciembre de 1997, la cual refundió en un solo texto la legislación vigente e incorporó instituciones que necesitaban en forma urgente su consagración legal.

Esta obra contiene el análisis sistemático de las diversas materias relativas al régimen de Copropiedad Inmobiliaria, poniendo al alcance del lector un texto enteramente al día sobre este régimen especial de división de la propiedad. Las explicaciones y concordancias se ilustran con la doctrina de autores nacionales y extranjeros, y con dictámenes administrativos, y la jurisprudencia de nuestros tribunales de justicia.

Esta cuarta edición incluye reciente jurisprudencia judicial y administrativa y nuevas materias surgidas como consecuencia de las últimas modificaciones legales, tales como: la ley antitabaco; el mecanismo transitorio de adopción de acuerdos de los copropietarios o condominios que resultaron dañados como consecuencia del terremoto del día 27 de febrero del 2010; y la división de los condominios de viviendas sociales, entre otras.

Para facilitar la consulta a las fuentes directas se ha incluido el texto actualizado y vigente de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento, y el reglamento tipo de copropiedad para condominios y viviendas sociales dictado en junio de 1998, entre otros anexos que integran el apéndice.

Este libro de derecho es de consulta obligada para abogados, arquitectos y constructores vinculados al área temática, como también para administradores de edificios y condominios, miembros del Comité de Administración y para toda persona interesada en este régimen de propiedad.

Contenido:

CAPÍTULO I
GENERALIDADES DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
1.1. Antiguas Civilizaciones
1.2. Derecho Medieval
1.3. Edad Moderna
1.4. Época Contemporánea

2. HISTORIA DE LA COPROPIEDAD EN CHILE
2.1. Historia de la Ley de Pisos y sus Fuentes
2.2. Normas Legales que han regido en Chile a Partir de la Ley Nº 6.071
2.3. Legislación Vigente

3. NATURALEZA JURÍDICA DEL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
3.1. Teoría de la Servidumbre
3.2. Teoría de la Comunidad
3.3. Teoría del Derecho de Superficie
3.4. Teoría de Sociedad
3.5. Teoría que Configura la Copropiedad Inmobiliaria como Sujeto de Derecho con Personalidad Jurídica Propia

4. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA
4.1. Concepto
4.2. Características de la Copropiedad Inmobiliaria

5. DEFINICIONES LEGALES
5.1. Condominios
5.2. Unidades
5.3. Bienes de Dominio Común
5.4. Gastos Comunes Ordinarios
5.5. Gastos Comunes Extraordinarios
5.6. Copropietarios Hábiles
5.7. Predios con Proyectos de Construcción Aprobados
5.8. Urbanización de un Condominio

6. VIGENCIA DE LA LEY: SITUACIÓN DE LAS COMUNIDADES DE COPROPIETARIOS EXISTENTES CON ANTERIORIDAD A LA VIGENCIA DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
6.1. Vigencia
6.2. Derogación de Normas
6.3. Situación de las Comunidades de Copropietarios Existentes con Anterioridad a la Vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

7. TRIBUTACIÓN EN LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

CAPÍTULO II
CONSTRUCCION DE APLICACIÓN DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

8. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

9. TIPOS DE CONDOMINIO

10. REQUISITOS PARA CONSTITUIR UN CONDOMINIO BAJO EL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
10.1. Cumplimiento normativa Legal Aplicable
10.2. Prohibición de Emplazar en un Mismo Predio Condominios Tipo A y Tipo B
10.3. Cesiones y Compensaciones: Aplicación de los Artículos 66, 67, 70, 134, 135 y 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones
10.4. Acceso a Espacio de Uso Público: Jurisprudencia en Materia de Servidumbre
10.5. Superficie del Terreno en Donde se Emplace el Condominio
10.6. Altura Máxima de un Condominio
10.7. Cantidad Mínima Obligatoria de Estacionamientos
10.8. Formulación e Inscripción del Reglamento de Copropiedad
10.9. Archivo de Planos y Certificado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
10.10. Certificación del Director de Obras Municipales y Aprobación de Planos

11. DESAFECTACIÓN Y MODIFICACIÓN DEL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
11.1. Requisitos
11.2. Tramitación de la Solicitud
11.3. Efectos de la Declaración de Desafectación o Modificación de la Declaración que Acoge el Condominio al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria

CAPÍTULO III
ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

12. ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN

13. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
13.1. Conceptos
13.2. Clasificación de las Asambleas
13.3. Asambleas Ordinarias de Copropiedad
13.4. Asambleas Extraordinarias de Copropiedad
13.5. Materias Objeto de Sesiones Ordinarias y Extraordinarias
13.6. Época de Celebración de las Asambleas
13.7. Convocatoria y Citación a Asamblea
13.8. Lugar de Celebración de la Asamblea
13.9. Presidencia
13.10. Personas con Derecho a Participar en las Asambleas de Copropietarios, su Asistencia y Representación
13.11. Quórum para Constituir Válidamente las Asambleas de Copropietarios
13.12. Quórum para Tomar Acuerdos
13.13. Cuadro Comparativo de Quórum de Funcionamiento y Quórum para Adoptar Acuerdos en Asambleas Ordinarias y Extraordinarias
13.14. Plazo entre la Primera y Segunda Citación
13.15. Consulta por Escrito
13.16. Obligatoriedad de los Acuerdos de Asambleas
13.17. Forma de Computar los Votos
13.18. Actas de la Asamblea
13.19. Presencia de Notario
13.20. Inconcurrencia de los Copropietarios
13.21. Cuadro Resumen Comparativo de Asambleas Ordinarias y Extraordinarias

14 COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN
14.1. Concepto
14.2. Designación
14.3. Requisitos
14.4. Normas de Funcionamiento y Acuerdos
14.5. Presidencia del Comité de Administración
14.6. Duración del Cargo
14.7. Remoción de los Miembros del Comité de Administración
14.8. Atribuciones y Obligaciones del Comité de Administración
14.9. Presidente del Comité de Administración: Atribuciones Especiales
14.10. Atribuciones de uno Cualquiera de los Miembros del Comité de Administración
14.11. Cuadro Resumen de Atribuciones y Obligaciones de Origen Legal del Comité de Administración, de su Presidente y de uno Cualquiera de sus Miembros

15. EL ADMINISTRADOR
15.1. Concepto
15.2. Calificación Jurídica de la Relación que Vincula al Administrador con la Comunidad
15.3. Requisitos para Ser Administrador
15.4. Nombramiento del Administrador
15.5. Duración del Cargo
15.6. Remoción del Cargo
15.7. Facultades, Atribuciones, Derechos y Obligaciones del Administrador
15.8. Cuadro Resumen de las Facultades, Atribuciones, Derechos y Obligaciones de Origen Legal del Administrador
15.9. Prohibiciones e Incompatibilidades Impuestas al Administrador

16. ADMINISTRACIONES SEPARADAS O SUBADMINISTRACIONES
16.1. Constitución
16.2. Funciones de los Subadministradores
16.3. Comité de Administración Central

17. ADMINISTRACIÓN CONJUNTA
17.1. Requisitos para Constituirla

18. ADMINISTRACION INTEGRAL DEL CONDOMINIO A SUMA ALZADA

CAPÍTULO IV
BIENES PROPIOS Y BIENES DE DOMINIO COMÚN EN EL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

19. BIENES PROPIOS O PRIVATIVOS O DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
19.1. Derechos y Obligaciones de los Copropietarios sobre los Bienes de Propiedad Exclusiva
19.2. Cambio de Destino de las Unidades
19.3. Arrendamiento de Departamentos Amoblados y Apart Hoteles
19.4. Tenencia de Animales
19.5. Salvoconductos en Caso de Mudanzas

20. BIENES DE DOMINIO COMÚN
20.1. Concepto
20.2. Enumeración de los Bienes de Dominio Común
20.3. Características de los Bienes de Dominio Común
20.4. Clasificación de los Bienes de Dominio Común
20.5. Derechos y Obligaciones sobre los Bienes de Dominio Común
20.6. Cambio de Destino de los Bienes de Dominio Común
20.7. Construcción en Bienes de Dominio Común
20.8. Bienes de Dominio Común Asignados en uso y Goce Exclusivo
20.9. Enajenación, Arrendamiento y Constitución de Gravámenes sobre Bienes de Dominio Común
20.10. Cuadro Comparativo de Requisitos para Acordar en Asamblea de Copropietarios: el Cambio de Destino de una Unidad, Cambio de Destino de un Bien Común, Construcción sobre Bienes Comunes, Constitución de Derechos de Uso y Goce Exclusivo de Bienes Comunes, y Enajenación, Arrendamiento y Gravámenes sobre Bienes Comunes
20.11. Construcciones Ilegales Efectuadas en Condominios Acogidos el Régimen de Copropiedad Inmobiliaria
20.12. Consumo de Tabaco en Bienes y Áreas Comunes
Aplicación de la Ley Nº 19.419 y sus Modificaciones Posteriores sobre Publicidad, Venta y Consumo de Tabaco
20.13. Suspensión o Eliminación del Servicio Común de Calefacción
20.14. Instalación de Propaganda Publicitaria tipo Gigantografía en la Fachada de los Condominios

CAPÍTULO V
LOS GASTOS COMUNES EN EL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

21. CONCEPTO

22. CLASIFICACIÓN
22.1. Gastos Comunes Ordinarios
22.2. Gastos Comunes Extraordinarios

23. GASTOS COMUNES SECTORIZADOS O DIFERENCIADOS
23.1. Requisitos para Determinar Gastos Comunes Diferenciados o Sectorizados
23.2. Efectos

24. PERSONAS OBLIGADAS AL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES
24.1. El Propietario
24.2. El Arrendatario
24.3. Situación de las Comunidades

25. PLAZO PARA EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES

26. SANCIÓN POR EL ATRASO EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES

27. PROPORCIÓN DE CONCURRENCIA EN EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES
27.1. Tendencia Moderna
27.2. Sistema Chileno
27.3. Determinación de la Proporción de Concurrencia en el Pago de los Gastos Comunes

28. EL NO USO DE UN BIEN DE DOMINIO COMÚN NO EXIME DEL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES

29. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR EN RELACIÓN AL COBRO DE LOS GASTOS COMUNES
29.1. Determinación, Cálculo y Recaudación de los Gastos Comunes
29.2. Contratación de Seguro de Incendio
29.3. Publicación de Deudores Morosos de Gastos Comunes

30. FONDO COMÚN DE RESERVA

31. COBRO JUDICIAL DE LOS GASTOS COMUNES
31.1. Acción Real para Perseguir el Cobro de los Gastos Comunes
31.2. Crédito Privilegiado de Cuarta Clase
31.3. Devengamiento de Intereses en Caso de Mora
31.4. Solidaridad en el Pago de los Gastos Comunes
31.5. Cobro Ejecutivo de los Gastos Comunes

32. SUSPENSIÓN DEL SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA
32.1. Consagración Legal
32.2. Legislación Anterior y Jurisprudencia
32.3. Fundamento y Constitucionalidad del Artículo 5º de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
32.4. Requisitos para Proceder al Corte de Suministro Eléctrico
32.5. Situación Especial de las Comunidades de Copropietarios Acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal con Anterioridad a la Vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en Relación al Corte de Suministro Eléctrico
32.6. Jurisprudencia sobre Procedencia Corte Suministro Eléctrico Bajo la Vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

CAPÍTULO VI
RECONSTRUCCIÓN, DEMOLICIÓN, REHABILITACIÓN O AMPLIACIONES DEL CONDOMINIO

33. DEFINICIONES Y CONCEPTOS
33.1. Reconstrucción
33.2. Demolición
33.3. Rehabilitación
33.4. Ampliación

34. REQUISITOS PARA LA RECONSTRUCCIÓN, DEMOLICIÓN, REHABILITACIÓN O AMPLIACIÓN DEL CONDOMINIO
34.1. Acuerdo de Asamblea Extraordinaria de Copropietarios
34.2. Permiso de la Dirección de Obras Municipales
34.3. Pago de Derechos Municipales
34.4. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que Modifique la Declaración que Acogió el Condominio al Régimen de Copropiedad
34.5. Jurisprudencia
34.6. Mecanismo Transitorio de Adopción de Acuerdos de los Copropietarios de Condominios que Resultaron Dañados como Consecuencia del Terremoto del día 27 de Febrero del 2010

35. DEMOLICIÓN DECRETADA POR LA AUTORIDAD
35.1. Autoridades que Pueden Ordenar la Demolición
35.2. Casos en que Procede la Demolición de Obra
35.3. Acción Pública
35.4. Notificación de la Resolución que Ordena la Demolición
35.5. Acción de Reclamación
35.6. Peligro de Derrumbe
35.7. Efectos de la Demolición Decretada por la Municipalidad
35.8. Jurisprudencia

36. SOBREELEVACIÓN O CONSTRUCCIÓN DE NUEVOS PISOS
36.1. Conceptos
36.2. Legislación Comparada
36.3. La sobre Elevación o Construcción de Nuevos Pisos en la Legislación Chilena

CAPÍTULO VII
ACTOS Y CONTRATOS EN EL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

37. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
37.1. Principio de la Autonomía de la Voluntad
37.2. Concepto
37.3. Características
37.4. Requisitos para Acordar el Primer Reglamento de Copropiedad
37.5. Menciones y Estipulaciones del Reglamento de Copropiedad
37.6. Modificación o Sustitución del Reglamento de Copropiedad
37.7. Impugnación Judicial del Reglamento de Copropiedad
37.8. Reglamento de la Ley Nº 19.537 Dictado por el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo: Decreto Nº 46
37.9. Reglamentos de Copropiedad de las Comunidades Acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal

38. ENAJENACIÓN Y CONSTITUCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE UNIDADES DEL CONDOMINIO
38.1. Requisitos
38.2. Limitación en la Enajenación de Estacionamientos
38.3. Obligación de Poner en Conocimiento de la Administración Toda Enajenación de una Unidad

39. ENAJENACIÓN, ARRENDAMIENTO Y GRAVÁMENES DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN

40. LA HIPOTECA
40.1. Concepto
40.2. Requisitos Generales
40.3. Constitución de Hipoteca de una Unidad Acogida al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria
40.4. Menciones de la Inscripción Hipotecaria
40.5. Hipoteca sobre una Unidad Futura
40.6. Subsistencia de la Hipoteca en Caso de Disolución de la Comunidad
40.7. Acreedores Hipotecarios

41. CONTRATO DE SEGURO
41.1. Definición del Contrato de Seguro
41.2. El Seguro de Incendio en la Legislación Anterior sobre Propiedad Horizontal
41.3. El Seguro de Incendio en el Régimen de Copropiedad Inmobiliaria
41.4. Características del Contrato de Seguro de Incendio en el Régimen de Copropiedad Inmobiliaria
41.5. Elementos del Contrato de Seguro de Incendio
41.6. Jurisprudencia Administrativa

CAPÍTULO VIII
SEGURIDAD EN EL CONDOMINIO

42. INGRESO FORZADO A UNA UNIDAD EN CASO DE VERSE COMPROMETIDA LA SEGURIDAD O CONSERVACIÓN DEL CONDOMINIO

43. EXPEDICIÓN DE VÍAS DE ACCESO Y OBLIGACIÓN QUE DEBEN CUMPLIR LOS CONDOMINIOS CUYO USO IMPLIQUE CONCURRENCIA DE PÚBLICO

43.1. Expedición de Vías de Acceso al Condominio
43.2. Obligaciones que Deben Cumplirse en Condominios Cuyo Uso Implica Concurrencia de Público

44. PLANOS DEL CONDOMINIO Y PLANES DE EMERGENCIA

45. EXIGENCIAS LEGALES SOBRE EL FUNCIONAMIENTO DE PISCINAS APLICABLES A LOS CONDOMINIOS

46. MANTENCIÓN E INSPECCIÓN PERIÓDICA DE BIENES Y SERVICIOS COMUNES: INSTALACIONES INTERIORES DE GAS Y ASCENSORES

46.1. Inspección Periódica de Instalaciones Interiores de Gas
46.2. Instalación, Mantención e Inspección Periódica de los Ascensores

47. NORMAS DE SEGURIDAD CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

48. VIGILANTES PRIVADOS
48.1. Normativa Legal Aplicable
48.2. Objetivos
48.3. Quiénes Pueden Acogerse al Régimen de Vigilancia Privada y Tramitación de Solicitud
48.4. Requisitos para Desempeñar el Cargo
48.5. Calidad Jurídica de los Vigilantes Privados y Seguro de Vida
48.6. Obligación de Capacitación Periódica
48.7. Facultad de Portar Armas y su Reglamentación
48.8. Facultad de Fiscalización de Carabineros de Chile
48.9. Aplicación de la Normativa sobre Vigilantes Privados en las Comunidades de Copropietarios Regidas por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
48.10. Jurisprudencia

48 BIS. OBLIGACIÓN LEGAL DE IZAR LA BANDERA NACIONAL EN EL EXTERIOR DE LOS EDIFICIOS Y CONDOMINIOS

CAPÍTULO IX
PROCEDIMIENTOS JUDICIALES, EXTRAJUDICIALES Y ADMINISTRATIVOS EN LA SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN EL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

49. PROCEDIMIENTOS JUDICIALES
49.1. Problema Planteado en la Legislación Anterior
49.2. Solución de Controversias en el Régimen de Copropiedad Inmobiliaria

50. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL: LA MEDIACIÓN
50.1. Concepto
50.2. Rol del Mediador
50.3. Ventajas de la Mediación
50.4. Estructura del Proceso de Mediación
50.5. Modelo de Cláusula de Mediación

51. PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS
51.1. Procedimientos Administrativos ante la Municipalidad
51.2. Procedimientos Seguidos ante los Secretarios Regionales del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (MINVU)

CAPÍTULO X
CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES

52. NORMATIVA LEGAL APLICABLE

53. CONCEPTO DE VIVIENDA SOCIAL

54. CALIFICACIÓN DE VIVIENDA SOCIAL

55. DESTINACIÓN DE RECURSOS PÚBLICOS A CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES

56. ADMINISTRACIÓN
56.1. Citación a asambleas y designación de administrador provisorio
56.2. Comité de Administración (artículo 44)
56.3. Subadministraciones
56.4. División de Condominios de Viviendas Sociales

57. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD TIPO PARA CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES

58. GASTOS COMUNES

59. FUNCIÓN SOCIAL DE LAS MUNICIPALIDADES

60. SUTIACIÓN DE LAS VIVIENDAS SOCIALES EXISTENTES CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

CAPÍTULO XI
ASPECTOS LABORALES APLICABLES A LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

61. REGULACIÓN Y REQUISITOS PARA LA CONTRATACIÓN DE EXTRANJEROS

62. JORNADA PARCIAL DE TRABAJO O PART TIME

63. EXCEPCIONES AL DESCANSO DOMINICAL APLICABLE A LOS TRABAJADORES DE EDIFICIOS ACOGIDOS A LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

64. NORMAS SOBRE PERMISOS EN CASO DE NACIMIENTO O MUERTE DE PARIENTES
64.1. Trabajadores Beneficiados
64.2. Derecho Irrenunciable
64.3. Forma y Oportunidad de Hacer Efectivo el Derecho
64.4. Fuero Especial

65. TÉMINO DE CONTRATO POR FALLECIMIENTO DEL TRABAJADOR

66. NORMATIVA LEGAL SOBRE PROTECCÓN DE LOS TRABAJADORES
66.1. Características de los Pisos y Paredes Interiores de los Lugares de Trabajo
66.2. Provisión de Agua Potable
66.3. Obligación de Contar con Servicios Higiénicos
66.4. Obligación de Contar con Guardarropía
66.5. Obligación de Contar con un Comedor
66.6. Obligación de Ventilación
66.7. Prevención y Protección Contra Incendio
66.8. Equipos de Protección Personal
66.9. Condiciones de los Trabajadores Expuestos al Frío
66.10. Fiscalización

67. SUSTITUCIÓN DE MULTA DE LA INSPECCIÓN DEL TRABAJO POR PROGRAMA DE CAPACITACIÓN
67.1. ¿A Quién Beneficia?
67.2. ¿Cómo se Solicita?
67.3. ¿Puede Ser Rechazada la Petición?
67.4.. ¿Qué materias Trata la Capacitación?
67.5. ¿Qué Requisitos Debe Reunir el Empleador para Acceder a Este Beneficio?
67.6. ¿Quién Debe Asistir?
67.7. ¿Qué Ocurre Si No se Cumple con la Asistencia?
67.8. ¿Qué Valor Tiene esta Capacitación?
67.9. ¿Cuántas Veces se Puede Solicitar este Beneficio?

68. RÉGIMEN DE SUBCONTRATACIÓN LABORAL Y SU APLICACIÓN A LAS CUMUNIDADES DE COPROPIETARIOS ACOGIDAS A LA LEY Nº 19.537 Y SU INTERPRETACIÓN ADMINISTRATIVA
68.1. Antecedentes
68.2. Interpretación Administrativa
68.3. Aplicación de la Ley de Subcontratación a los Edificios y Condominios: Jurisprudencia Administrativa

69. OBLIGACIÓN LEGAL DE QUE LOS EDIFICIOS Y CONDOMINIOS FORMULEN UN REGLAMENTO INTERNO DE ORDEN, HIGIENE Y SEGURIDAD
69.1. Obligaciones
69.2. Requisitos para Formular Reglamento Interno
69.3. Procedimiento
69.4. Menciones que Debe Contener el Reglamento

Editorial: Thomson Reuters
Autor: José Manuel Figueroa Valdés